Les investisseurs immobiliers ont-ils une incidence sur le prix des loyers?

Une nouvelle étude de Statistique Canada montre comment les investisseurs immobiliers ont contribué à la crise de l'accessibilité au logement au Canada, concluant que les grands investisseurs ont payé nettement plus cher leurs biens résidentiels que les autres acheteurs pendant le boom immobilier que le pays a connu. Le rapport a examiné l'activité d'investissement résidentiel en 2022 et a constaté que, si la plupart des investisseurs ne possédaient qu'un petit nombre de biens immobiliers, un groupe relativement restreint de grands investisseurs détenait une part disproportionnée des biens d'investissement et payait souvent des primes qui ont pu contribuer à la hausse des prix de l'immobilier sur de nombreux marchés.

L'étude définit un investisseur comme toute personne possédant au moins un bien immobilier résidentiel qui ne lui sert pas de résidence principale. Cela inclut les propriétaires particuliers détenant un seul bien locatif, les entreprises, les sociétés et les investisseurs institutionnels. Les chercheurs ont constaté que les investisseurs particuliers représentaient la grande majorité des investisseurs résidentiels au Canada, mais que la propriété était concentrée entre les mains d'un groupe beaucoup plus restreint. Bien que la plupart des investisseurs ne possédaient qu'un ou deux biens immobiliers d'investissement, les grands investisseurs contrôlaient une part substantielle du parc de logements locatifs canadien et se montraient nettement plus actifs sur les marchés immobiliers concurrentiels au cours de la période étudiée.

Les grands investisseurs paient-ils plus cher ?

Statistique Canada a constaté que les grands investisseurs payaient systématiquement plus cher que les non-investisseurs lors de l'achat de logements comparables, en particulier sur les marchés urbains très concurrentiels. Les chercheurs ont suggéré que ces acheteurs disposaient peut-être d'une plus grande souplesse financière, d'un meilleur accès aux capitaux et de stratégies d'investissement leur permettant de surenchérir sur les ménages achetant un logement à titre de résidence principale. Bien que l'étude ne conclue pas que les investisseurs soient les seuls responsables de la crise de l'accessibilité au logement au Canada, elle indique que leur disposition à payer des prix plus élevés a probablement contribué à des hausses de prix plus généralisées au cours des années où la demande a largement dépassé l'offre de logements disponibles.

Le rapport établit également une distinction entre différents types d'investisseurs. La plupart des investisseurs particuliers possédaient des portefeuilles relativement modestes, composés d'un ou deux biens locatifs, souvent acquis à des fins d'investissement à long terme ou pour générer un revenu de retraite. Les investisseurs institutionnels, notamment les fonds de placement immobilier et les sociétés, représentaient une part bien plus faible des propriétaires, mais contrôlaient des portefeuilles immobiliers considérablement plus importants. Des recherches antérieures ont montré que les investisseurs institutionnels sont devenus de plus en plus actifs dans le secteur canadien des logements destinés à la location, ce qui a suscité un débat sur la question de savoir si la détention de biens par de grandes entreprises affecte l'accessibilité au logement tant pour les locataires que pour les acheteurs potentiels.

Les chercheurs précisent que cette étude ne doit pas être interprétée comme une preuve que tous les investisseurs contribuent de manière égale à la hausse des coûts du logement. Au contraire, l'analyse met en évidence des différences importantes en fonction de la taille du portefeuille de l'investisseur. Les grands investisseurs étaient nettement plus enclins à acquérir des biens immobiliers de grande valeur et à payer des prix supérieurs à ceux du marché que les particuliers ne possédant qu'un ou deux biens d'investissement. Ces résultats suggèrent que l'impact de l'activité des investisseurs varie considérablement selon les différents segments du marché immobilier, les grands investisseurs exerçant une influence plus importante sur les prix que les petits propriétaires qui achètent occasionnellement des logements destinés à la location.

Préoccupations liées à l'accessibilité au logement

Ces conclusions interviennent alors que le Canada connaît l'une des hausses les plus rapides des prix de l'immobilier de son histoire. Selon le rapport, les prix moyens des logements ont augmenté de 98,4 % entre 2011 et 2021, tandis que les loyers ont progressé de 42,6 % sur la même période. Le taux d'accession à la propriété a également baissé, passant de 69 % en 2011 à 66,5 % en 2021. Ces tendances ont alimenté une inquiétude croissante chez les décideurs politiques, qui craignent que la participation croissante des investisseurs ne rende plus difficile l'accès au marché immobilier pour les primo-accédants, en particulier dans les plus grandes villes du Canada.

Le marché immobilier se trouve actuellement dans une impasse intéressante. La chute significative des prix a créé un marché volatil pour les investisseurs, tout en restant hors de portée des Canadiens qui cherchent à acquérir un logement. Les grands investisseurs ne sont pas disposés à s'engager sur un marché immobilier dont les prix baissent régulièrement, craignant pour leurs investissements. Malheureusement, les prix (même après avoir chuté) restent encore trop élevés pour la grande majorité des Canadiens. Il en résulte un marché qui ne convient à personne, où les maisons restent en vente pendant des semaines, voire des mois, sans trouver preneur.